Ипотечные страхи Недвижимость и Цены).

Ипотечные страхи

Несмотря на то что в последнее время об ипотеке говорят довольно много, это понятие по-прежнему окружено массой мифов. Потенциальные заемщики не всегда удосуживаются хорошо разобраться в вопросе, чтобы отделить правду от вымысла.
 
 
Рассмотрим, какие страхи существуют только в воображении заемщика, а какие имеют под собой реальную почву.
 
 Страх 1. Банк может повысить ставку по кредиту.
 
В
На рынке ипотеки существуют три вида процентной ставки: фиксированная, плавающая и комбинированная. Две последние не просто могут, но и будут меняться в течение срока кредита. Плавающая ставка состоит из двух составляющих: стабильной маржи банка и переменного рыночного индикатора. Если речь идет о кредитах в рублях, то переменную часть, как правило, составляет Mosprime или ставка рефинансирования Банка России. Для кредитов в долларах — LIBOR, в евро — Euribor. По мере изменения этих индексов меняется и ставка, но не по воле банка, а со строгой периодичностью, определенной договором, — один раз в квартал или в полгода.
 
Примерно то же самое можно сказать о комбинированной ставке: она фиксируется на небольшой срок — от трех до пяти лет, а затем становится плавающей. Но в любом случае размер вашей ставки будет диктовать не банк, а рынок. С одной стороны, это несет определенный риск для заемщика: в случае экономических катаклизмов стоимость кредита может вырасти в два раза и больше. С другой стороны, от него можно застраховаться, если выбрать программу с предельными значениями плавающей ставки. В частности, такая программа есть у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По ее условиям максимальный размер плавающей ставки по кредиту ограничивается 20%.
 
С фиксированной ставкой тоже не все однозначно. Она закрепляется в договоре на весь срок кредита и не должна меняться. Однако на практике бывает так, что банк включает в договор какой-нибудь замысловатый пункт, согласно которому он имеет право повысить ставку, например, в случае изменения рыночной конъюнктуры. От подобных неожиданностей заемщика может уберечь только внимательное изучение договора перед его подписанием, причем всех пунктов, даже написанных очень мелким шрифтом. Если такой пункт присутствует, кредитор действительно имеет право повысить стоимость кредита, мотивируя это, например, ухудшением экономической ситуации. При этом заемщику будет довольно сложно доказать несоответствие повышения ставки изменившимся условиям.
Если же подобных пунктов в договоре нет, то банк не вправе в одностороннем порядке менять стоимость кредита.
 
 
Страх 2. Банк не разрешит досрочно погасить кредит.
 
Еще недавно с досрочным погашением у заемщиков действительно могли возникнуть трудности. Для банков досрочное погашение кредита невыгодно, поскольку, выдавая кредит, они рассчитывают свой доход на долгий срок вперед. Поэтому многие из кредиторов раньше вводили разного рода ограничения на досрочное погашение: мораторий в течение нескольких лет, штрафные санкции и т. п. Однако в октябре 2011 г. был принят закон, согласно которому заемщик может досрочно выплатить кредит без каких-либо штрафов и комиссий, и банк не имеет права препятствовать этому. Единственное, что потребуется, — своевременно предупредить кредитора о своем желании сделать досрочное погашение: по закону не позднее чем за 30 дней до внесения платежа.
 
 
Страх 3. С ипотечной квартирой ничего нельзя сделать: ни сдать, ни продать, ни завещать.
 
Ипотечная квартира с самого начала оформляется в собственность заемщика, а не банка. Это означает, что заемщик без каких-либо проблем может зарегистрироваться в этой квартире и прописать членов своей семьи. А также сделать ремонт и обставить жилье по своему вкусу. Однако жилплощадь находится в залоге у банка, а это, безусловно, влечет за собой ряд ограничений на ее использование. Во всех вопросах, связанных с изменением статуса жилья (сдача в аренду, дарение, продажа, перепланировка), заемщику требуется получить разрешение банка.
 
Подобные перемены не всегда по душе кредитору. Как правило, если планы заемщика не угрожают сохранности объекта, банк не возражает. Также банк, скорее всего, пойдет навстречу, если изменение статуса жилья вызвано жизненной необходимостью. Скажем, заемщик не в состоянии дальше платить по кредиту или созаемщики-супруги разводятся. В этом случае кредитору самому невыгодно препятствовать реализации объекта залога.
 
Что касается вопросов дарения или завещания, то банку непринципиально, кто будет владельцем жилья. В любом случае вместе с объектом залога к новому собственнику переходят и все обязанности по кредиту. И для кредитора не имеет значения, кто дальше будет вносить ежемесячные платежи: изначальный покупатель, его сын или племянник.
Таким образом, большинство прав владельца квартиры вполне доступны ипотечному покупателю.
 
 
Страх 4. Если у банка возникнут финансовые трудности, он может продать вашу квартиру.
 
Некоторые заемщики уверены в том, что банк в случае финансовых проблем имеет право распорядиться заложенной недвижимостью по своему усмотрению. На самом деле это далеко от реальности. Пока заемщик исправно вносит платежи по кредиту и не нарушает условий кредитного договора, он может быть спокоен: никто не может предъявлять права на его жилище. Другое дело, если прекращаются платежи, долг растет, а заемщик тем временем не выходит на контакт с банком, не делает попыток договориться о реструктуризации кредита и т. п. В этом случае банк вправе потребовать полного погашения кредита через продажу объекта залога. Однако даже в такой ситуации, каким бы злостным неплательщиком ни был заемщик, банк не может действовать иначе как через суд.
 
После кризиса подобные ситуации периодически случаются. Но, чтобы дело дошло до суда, заемщик должен нарушить все возможные правила поведения с банком: не просто прекратить платить, но и перестать отвечать на звонки и всячески избегать контактов с представителями кредитора. Во всех остальных случаях у него есть возможность найти компромиссное решение: пройти процедуру реструктуризации или по крайней мере самостоятельно продать свою квартиру, чтобы минимизировать потери.
 
Таким образом, ипотека — серьезное дело, которое требует от человека взвешенных и ответственных решений, планирования своей жизни не на год, а на десятилетия. Но если заемщик внимательно изучает документы, понимает свои права и обязанности как участника кредитного договора, четко следует принятому соглашению, то он может быть абсолютно спокоен — закон на его стороне.
 
 
Яна КОЗАКОВА, «Недвижимость & Цены» №49 от 05 декабря 2012 года.

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha