Комнатная ипотека. Десять квадратных метров для счастья Недвижимость и Цены).

Комнатная ипотека. Десять квадратных метров для счастья

src=/images/Depositphotos_20241901_s.jpgВ условиях высоких цен на недвижимость стать обладателем квадратных метров в Москве сложно. Как вариант квартирного стартапа можно рассмотреть покупку комнаты. Это позволяет получить столичную прописку при относительно небольших вложениях.
 

Комната может быть вполне перспективным приобретением, если иметь в виду, что со временем к ней можно присоединить другие комнаты этой квартиры. Однако воспользоваться заемными средствами для покупки квадратных метров не так просто: пока банки в массовом порядке интерес к целевому кредитованию такой недвижимости не проявляют.
 

Кредит повышенного риска
 

«Ипотечный кредит на покупку комнаты является востребованным у заемщиков, потому что дает возможность приобрести жилье в Москве, да еще и рядом с метро», — сообщает журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» начальник отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит» Елена Ланько. Правда, такой продукт в основном популярен среди клиентов Московского региона и крупных городов: в других населенных пунктах России этой программой интересуются мало, уточняет руководитель отдела по развитию продуктов банка DeltaCredit Ирина Павлова.
 

Кроме того, такой объект залога, как комната, менее предсказуем, чем квартиры. В случае дефолта заемщика продать комнату бывает сложно. К тому же процедура обращения взыскания может затянуться из-за того, что сначала придется предложить помещение собственникам других комнат в этой квартире, имеющим преимущественное право покупки. В случае их отказа залоговую недвижимость можно выставить в свободную продажу, но по цене не ниже той, которая была обозначена ранее. «Кроме того, с точки зрения рефинансирования пулы кредитов по квартирам более оборотоспособны, чем по комнатам», — резюмирует генеральный директор «НБИК» Евгения Таубкина.
 

Банки, которые все же предлагают такой продукт, как ипотека на комнаты, страхуются от возможных неприятностей повышенными процентными ставками по сравнению со стандартными ипотечными программами.
 

Портрет залога
 

Поскольку до погашения долга комната находится в залоге у банка, кредитор предъявляет к ней определенные требования.
 

Во-первых, помещение должно быть оформлено как самостоятельный объект недвижимости; право собственности на нее заемщик оформляет в регистрационной палате.
 

Во-вторых, есть определенные требования к самой квартире и дому, в котором она расположена. Правда, здесь они мало отличаются от стандартных условий. Дом не должен находиться в аварийном состоянии, иметь деревянные перекрытия или проблемы в инженерной инфраструктуре.
 

В-третьих, комната должна соответствовать минимально допустимым размерам жилого помещения. И, конечно, придется тщательно проверить юридическую чистоту объекта.
 

«Иногда при продаже комнат на самом деле предлагаются доли квартиры, что не одно и то же. Причем зачастую эта информация не публикуется в объявлении, а выясняется уже в процессе переговоров. Дело в том, что долю нельзя выделить в виде комнаты, даже если по площади они совпадают, в связи с чем могут возникнуть неудобства в ее использовании. То есть вы становитесь участником долевой собственности квартиры, а не владельцем комнаты», — предупреждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
 

Во время проверки истории помещения, которое вы хотите купить, не помешает взглянуть и на план квартиры, чтобы определить, не провел ли кто-то из прежних жильцов незаконную перепланировку, которая является административным правонарушением и влечет за собой весьма ощутимые штрафы. При этом покупатель не сможет доказать, что ремонт делал не он, а предыдущий хозяин.
 

Еще одна особенность покупки комнаты заключается в необходимости получения отказа соседей от этой жилплощади. Они согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 42, п. 6) имеют преимущественное право покупки. Если собственником комнаты является несовершеннолетнее лицо, придется обратиться за согласием в органы опеки.
 

За комнатой — в банк
 

«Условия кредитования комнаты незначительно отличаются от стандартных условий приобретения недвижимости в кредит. Тем не менее в каждом банке существуют свои особенности: одни предлагают более высокую ставку, другие увеличивают первоначальный взнос», — поясняет для читателей «Н&Ц» И. Павлова.
 

В банке «Советский» ипотеку на комнату можно получить с нулевым первоначальным взносом. Кредит выдается в размере от 500 тыс. до 5 млн руб. по ставке от 16,9% годовых. Максимальный срок кредитования — 15 лет. Заемщику предлагают застраховать объект залога, свою жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности на недвижимое имущество. При отказе от одного из двух последних (добровольных) видов страхования ставка увеличивается на 5%. Это делает отказ от страхования невозможным, потому что в таком случае ставки по кредиту становятся фактически запретительными. Требования к заемщику аналогичны условиям по программам стандартной ипотеки. Возраст — от 21 года до 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин. Стаж работы на последнем месте должен составлять не менее шести месяцев.
 

Коммерческий банк «МИА» выдает кредиты на срок до 30 лет в объеме от 300 тыс. до 25 млн руб. Первоначальный взнос — от 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. К рассмотрению принимаются как доходы по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. Ставки стартуют от 12,5%. Они зависят в том числе от срока кредитования, размера первоначального взноса, формы подтверждения дохода. Если банк идет на рассмотрение дополнительного дохода, ипотека дорожает на 0,5%. Заемщик должен иметь общий стаж работы не менее одного года и не менее трех месяцев трудиться на последнем месте. Как и везде, здесь возможно досрочное погашение кредита. При этом оговаривается минимальный размер частичного досрочного погашения: он должен быть не менее суммы ежемесячного платежа и не меньше 30 тыс. руб.
 

Санкт-Петербургский центр доступного жилья готов предоставлять деньги только на покупку последней комнаты или доли в праве собственности с условием, что вся квартира становится собственностью заемщика. Еще одно требование: заемщик не должен покупать недвижимость у так называемых взаимозависимых лиц: супруга, детей, родителей, братьев, сестер. Сумма кредита — от 500 тыс. до 6 млн руб. Ставка — 13,5%. Возможно уменьшение стоимости кредита на 0,5% для клиентов, которые имеют положительную кредитную историю (по ипотеке). Есть и обратная опция — увеличение ставки на 1% при выделении доли в праве собственности в приобретаемой недвижимости.
 

Банк «Александровский» кредитует на срок от 3 до 25 лет на сумму от 500 тыс. до 4 млн руб. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%. Ставки начинаются с 13,5% и могут быть повышены на 2% при отсутствии личного страхования заемщика и на 1,5% при выделении доли в приобретаемой недвижимости несовершеннолетнему. Кредит стоит на 1% дороже для заемщиков — собственников бизнеса.
 

В банке ИТБ минимальный первоначальный взнос равен 10%, а процентная ставка начинается от 12% годовых в рублях. Также этот займ можно оформить в валюте по ставке от 8,25%. Срок кредитования — до 25 лет.
 

В банке «Зенит» можно получить кредит на покупку комнаты в трех валютах: рублях, долларах и евро. В Москве минимальная сумма кредита составляет 800 тыс. руб., в регионах — 270 тыс. руб.; максимальная — 14 и 10,5 млн руб. соответственно. Первоначальный взнос — от 20%. Ставки по рублевым кредитам начинаются от 15,6%, по валютным — от 14%. Банк предъявляет дополнительные требования к зданию, в котором расположена квартира. Оно должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, не значиться в плане на реконструкцию или снос.
 

«Банк не предоставляет ипотечные кредиты на комнаты, которые не соответствуют базовым требованиям к объекту залога, — говорит Е. Ланько, — и не принимает в залог комнаты с проблемной историей».
 

Цена вопроса
 

Безусловно, среднестатистическая комната стоит дешевле квартиры. Однако разброс цен здесь тоже велик.
 

«Минимальная цена, за которую в Москве можно купить комнату в коммунальной квартире, — 1,8–1,9 млн руб. Такие предложения встречаются на окраине города, в транспортной доступности от метро, часто на первом этаже дома. Самые дорогие комнаты находятся в центре Москвы, их стоимость достигает 9–10 млн руб., что фактически равно бюджету трехкомнатной квартиры в спальном районе. В среднем же комната в коммунальной квартире в столице стоит от 2,5 до 3,5 млн руб. В Подмосковье их цена варьируется от 350 тыс. до 2,5 млн руб.», — приводит данные М. Литинецкая.
 

Как обычно, стоимость недвижимости зависит от ее месторасположения, транспортной доступности, площади комнаты, типа дома, этажа, наличия балкона, качества ремонта и т.д. Большую роль играет общее количество комнат в квартире, а также число людей, которые проживают в ней.

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha