Мошенники на первичном рынке: что надо знать перед инвестированием в новострой | Столичная Недвижимость

Мошенники на первичном рынке: что надо знать перед инвестированием в новострой

Основные признаки ненадежного застройщика.

ОсновныеИнвестиции в строительство – большой риск. Фото: youreporter.ru

Покупка квартиры в недостроенном доме всегда несет в себе немалорисков и на этом рынке, по большому счету, все держится на доверии покупателейи застройщиков. Выбирая новострой, стоит учитывать много факторов.

ИАП«Столичная недвижимость» решил разобраться, какое «поведение» застройщиков, впервую очередь, должно вызывать подозрение.

Супернизкие цены наквартиры

Одним из самых распространенных способов, которые используютмошенники, чтобы забрать деньги покупателей «первички» является продажа виртуальныхквадратных метров по очень низким ценам. Зачастую рекламу о продаже такихквартир дают во многих изданиях, чтобы привлечь большее количествопотенциальных жертв аферы. При этом строительный участок, как правило, обносятзабором и создают видимость работ.

«Если жилье внедострое продают на 30-40% дешевле, чем аналогичное предложение в этом жерайоне, стоит серьезно задуматься перед покупкой такой квартиры. По такой заниженнойцене зачастую предлагают проблемные объекты или же заведомо проекты аферистов»,– говорит юрист Сергей Двояковский.

«Перед покупкой обязательно в течение нескольких месяцевнужно понаблюдать, как продвигается строительство дома. Если на стройплощадкеза это время ходили пару человек, а строительный кран постоянно находится внеподвижном состоянии, то это значит, что с объектом не все гладко», – отметил Александр Попов, директор проектнойгруппы «Архиматика».

Эксперты также рекомендуют проверить, есть ли у застройщикаразрешения на строительство. Эту информацию можно найти на официальном сайтеГосударственной архитектурно-строительной инспекции. Еще нужно узнать, невтянут ли застройщик в судебные разбирательства. Уточнить эту информацию можно вЕдином государственном реестре судебных решений: reyestr.court.gov.ua.

Одна квартира – многовладельцев

Данная схема базируется на продаже одной и той же квартирынескольким инвесторам. Зачастую такие махинации возможны при покупке квартиры придолевом участии в строительстве. Ею, в частности, пользовались организаторыаферы «Элита-Центр», которые не только продавали квадратные метры в непостроенномдоме по очень низким ценам, но и реализовывали одни и те же квартиры несколькимпокупателям. В результате их деятельности пострадали 1 тыс. 759 инвесторов.

Чтобы обезопасить себя, эксперты рекомендуют, заключаядоговор с застройщиком, смотреть, есть ли в документе, который вы подписываете,указание секции, этажа, номера и площади покупаемой квартиры.

Покупатель получаетне то, что купил

Еще один вариант обмана покупателей квартир на первичномрынке, является то, что застройщик не прописывает в договоре точную стоимость иплощадь квартиры. В результате покупателю придется выложить сумму гораздобольшую чем та, на которую он рассчитывал. Или же площадь построенной квартирыбудет меньше, чем оговаривалось при заключении сделки.

В данном случае такой риск появляется, если продажи вновостройке ведутся  с помощью продажиоблигаций.

«Преимущество этого способа финансирования состоит в том,что, после внесения первоначального взноса, можно постепенно докупать облигациипо мере продвижения строительства, тем самым, увеличивая площадь будущегожилья. С другой стороны, существует риск увеличения стоимости облигаций по мерепродвижения строительства объекта, что, соответственно, означает подорожаниеквартиры», – говорит Тимур Бондаревуправляющий партнер юридической фирмы Arzinger.

Среди рисков покупки квартиры с помощью данной схемы эксперт также отметил, чтов случае если застройщик нарушает обязательства по передаче объекта в срок, тообязательства эмитента перед инвесторами обычно ограничиваются лишь номинальнойстоимостью облигаций, хотя объект инвестиций может стоить уже намного дороже.Высоким на рынке целевых облигаций является риск оглашения эмитентомтехнического или полного дефолта, в результате чего возможно даже его банкротство,и тогда шансы на получение в собственность жилья или возвращение вложенныхсредств практически равны нулю.

Закладные – вне закона

Риск попасть в нехорошую ситуацию возникает также, есликвартира покупается с помощью закладных. Дело в том, что на сегодняшний деньиспользование закладных с целью привлечения средств в строительство являетсянеправомерным, поскольку использование данной схемы продаж прямо непредусмотрено среди разрешенных способов инвестирования жилищного строительствасогласно ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» (с изменениями идополнениями). Тем не менее, некоторые застройщики и сейчас продают квартиры спомощью закладных.

«Важно при использовании данной схемы, обращать внимание нато, чтобы предварительный договор и договор купли-продажи закладной заключалисьодновременно», – рассказала МаринаЛитвинчук, директор филиала агентства недвижимости Park Lane.

Она отметила, что в предварительном договоре указываются условия полученияквартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключенияосновного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупательрискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной приприобретении закладной. С юридической точки зрения инвестор может требовать откомпании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а неквартиру.

Дом построили, ножить в нем невозможно

Причиной того, что покупатели жилья могут так и не заехать вкупленные квартиры, заключается в том, что застройщик не может (или не хочет) подключитьдом к электричеству, водоснабжению, канализации. В итоге дата заселения вкупленную квартиру может растянуться на долгие годы. Основная причина этого –не согласованный проект подключения к инженерным сетям или же техническиенарушения при проектировании, которые не позволяют ввести дом в эксплуатацию.Чтобы решить эту проблему, нужны большие дополнительные инвестиции, поэтомунедобросовестным застройщикам проще не достраивать объект, ведь они уже продаликвартиры и заработали деньги.

Сейчас есть не один случай, когда инвесторам надоело ждать,и они обращаются в прокуратуру, чтобы та «мотивировала» застройщика ввести домв эксплуатацию и подключить коммуникации. Но часто и правоохранителям, несмотрядаже на их активное вмешательство в ситуацию (что бывает далеко не всегда)сложно повлиять на этот процесс.

Застройщики «чублятся»,а у частных инвесторов «чубы трещат»

На процесс и результаты строительства могут влиять имежличностные отношения нескольких людей. Ведь часто учредителями компании(компаний), которая (которые) ведут строительство, и отвечают за успешный вводдома в эксплуатацию, являются несколько человек. И иногда между ними можетвозникнуть конфликт. В таком случае даже если изначально проект был обречен науспех, в итоге он может стать очередной аферой. Учредители могут не поделитьприбыль, и кто-то из руководителей просто исчезнет с учредительными документамиили между вчерашними партнерами начинаются судебные тяжбы, арестовываются счета,и будущего у новостроя может не быть.

«В результате ничего не строится, потому что все деньги,привлеченные от частных инвесторов-покупателей квартир, украдены, или жевоспользоваться ими на протяжении длительного времени невозможно», – говоритпрезидент Ассоциации помощи пострадавшиминвесторам Алексей Гончарук.

Пример такого долгостроя – дом в Киеве на пр. Науки 66-70.Покупатели квартир в этом объекте до сих пор судятся и хотят вернуть вложенныеденьги, поскольку в квартиры они так и не заселились.

В данной ситуации эксперты рекомендуют проверить, сколькоучредителей у компании-застройщика и как долго они находятся в партнерскихотношениях. А также сколько проектов они совместно реализовали.

 

Читайте также статью о том, как распознать долгострой.

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha