Офисная недвижимость Москвы. Итоги и прогнозы Недвижимость и Цены).

Офисная недвижимость Москвы. Итоги и прогнозы

О постепенном восстановлении рынка офисной недвижимости после кризиса впервые заговорили в начале III квартала 2010 г. Главным основанием стало объявление о целом ряде инвестиционных сделок, находящихся на финальных стадиях. В дальнейшем рост арендных ставок и цен продаж позволил с уверенностью констатировать: офисный сегмент находится на подъеме.
 
 
Предложение
 
width=230Согласно расчетам, проведенным экспертами разных компаний, общий объем качественных офисных площадей в столице на конец 2010 г. составил более 10 млн кв. м. А вот по количеству квадратных метров, введенных в эксплуатацию в течение прошедших 12 месяцев, мнения разошлись. Максимально высокую цифру озвучивают эксперты компании Penny Lane Realty — около 1 млн кв. м. Для сравнения: в 2009 г. объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн кв. м. В компании ASTERA считают, что около 730 тыс. кв. м, тогда как в S. A. Ricci называют лишь 500 тыс.
 
Причина таких расхождений скорее всего кроется в системе подсчета — законченные, но не принятые госкомиссией объекты (или принятые перед самым праздником) одни эксперты отнесли к введенным, а другие к строящимся.Между тем общий объем сделок в 2010 г., включая инвестиционные договоры, договоры аренды, купли-продажи, по многочисленным данным, составил более 1 млн кв. м.
 
 
Спрос
 
width=230Как отмечают эксперты компании Penny Lane Realty, спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 г. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35–40% по сравнению с 2009 г. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, с расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников.
 
Также в 2010 г. значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно разделить на три группы:
 
1. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании, как Росэнергобанк, «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз», купили офисы для себя).
2. Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК «Открытие» приобрели портфель из семи зданий, пять из которых — действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр Capital Plaza; фонд UFG приобрел бизнес-центр на улице Бахрушина).
3. Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур. Например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры — Транскредитбанк и Транстелеком, структуры акционеров компании «Евраз» приобрели бизнес-парк «Западные Ворота», часть площадей которого частично займет сам «Евраз».
 
Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 г. были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.
 
width=230
БЦ «Домников» / Фото: Penny Lane Realty
По мнению экспертов компании ASTERA, в 2010 г. спрос на офисные помещения можно охарактеризовать как стабильный и достаточно высокий. В течение первых трех месяцев 2010 г., так же как и на протяжении всего 2009-го, спрос на офисные помещения находился на низком уровне. Тем не менее во II квартале прошлого года объем арендованных и купленных офисных площадей вырос до 250 тыс. кв. м. Таким образом, за I полугодие 2010 г. совокупный объем поглощения офисных площадей составил около 380 тыс. кв. м, превысив показатель 2009-го в полтора раза. В III квартале 2010 г. спрос на офисные помещения несколько снизился. Летние месяцы традиционно характеризовались уменьшением объемов арендуемых площадей. Однако уже в IV квартале рынок продемонстрировал положительную динамику.
 
В компании Knight Frank отмечают, что впервые за последние два года объем поглощения превысил объем ввода новых площадей в эксплуатацию.
 
Что касается доли вакантных площадей, то на протяжении 2010 г. значение этого показателя снижалось. В конце  I квартала прошлого года средний уровень свободных метров в помещениях класса А и В составлял 19–23%. К концу июня средний показатель был 18%. В III квартале — около 17%. К концу года средняя доля вакантных площадей в офисных объектах Москвы составила 16%. Стоит отметить, что этот показатель в бизнес-центрах Москвы может быть разным — в зависимости объекта.
 
 
Ставки аренды
 
width=230
БЦ ЦМТ / Фото: Penny Lane Realty
Арендные ставки продемонстрировали медленный, но уверенный рост. Всплеск был зафиксирован во второй половине 2010 г. — ставки на площади в качественных объектах класса А и В+ повысились в среднем на 10–12%. С начала года рост составил приблизительно 15%, отмечают эксперты компании S. A. Ricci. С ними согласны и в Penny Lane Realty. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам: во-первых, из-за сокращения объемов строительства новых проектов и медленных темпов вывода на рынок ранее заявленных объектов; во-вторых, в связи со снижением доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.
 
По данным компании ASTERA, в 2010 г. средние ставки аренды помещений класса А составляли 400–850 долл./кв. м/год, класса В — 250–600 долл./кв. м/год без учета эксплуатационных расходов и НДС.
 
В компании S. A. Ricci отмечают, что средняя стоимость операционных расходов в бизнес-центрах класса А составляет 126 долл./кв. м/год для объектов, расположенных в пределах Бульварного кольца, и 90–100 долл. — для остальных зон. Для помещений класса В+ — 120 долл. в пределах Бульварного и Садового кольца и 100 долл. — для остальных зон. Для объектов класса В– цена еще меньше — 80 и 60 долл./кв. м/год соответственно.
 
 
width=475
 
 
Знаковые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 г. в Москве
Проект
Округ
Адрес
Класс
Девелопер
Общая площадь, кв. м
Домников
ЦАО
Академика Сахарова просп., 30
А
ОПИН
132 000
Западные Ворота
ЗАО
Беловежская ул., 21
А
ЗАО «Центурион»
62 000
SK Royal
САО
Дмитровское ш., 163а
В+
Tashir
44 000
БЦ «Арбатская площадь, 1»
ЦАО
Арбатская пл., 1
А
Жилреконструкция
31 000
Riverside towers, 5-я очередь
ЦАО
Космодамианская наб., 52
А
ОАО «Москва — Красные Холмы»
21 000
ЦМТ (Центр международной торговли), здание 3
ЦАО
Краснопресненская наб., 12, стр. 3
А
ЦМТ
25 800
Нагатино i-Land
ЮАО
Андропова просп., 18, стр. 1–3
В+
Московский бизнес-инкубатор
37 387
Diamond Hall
ЦАО
Олимпийский просп., вл. 12/16
А
38 000
«Миракс Плаза», корп. Д
ЗАО
Кутузовский просп., 36
В+
Mirax Group
31 120
AFI на Павелецкой
ЦАО
Павелецкая наб., 8, стр. 1
В+
AFI development
17 000
Источник: Penny Lane Realty
 
 
Основные тенденции офисного рынка в 2010 г.
 
width=230
БЦ Riverside towers/ Фото: Penny Lane Realty
• На протяжении 2010 г. офисный сегмент постепенно восстанавливался.
• Прошлый, 2010 г. оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий.
• Наблюдалось оживление со стороны потенциальных арендаторов бизнес-центров, активизировался спрос на офисные помещения.
• Повышались ставки аренды, особенно в сегменте высококлассных офисных помещений.
• Наблюдался рост доли сделок с офисными объектами в общем объеме инвестиций.
• Отдельные девелоперы начали озвучивать планы по возобновлению строительства.
• Сохранялся интерес к аренде готовых офисных помещений с отделкой.
• Наблюдалось снижение уровня вакантности офисов класса А и В+.
 
 
Средние арендные ставки и цены продаж на офисные помещения в 2010 г.
Операция
Класс А
Класс В
Класс С
Аренда, долл./кв. м/год
750–900
450–650
250
Продажа, тыс. долл./кв. м
 4,5–8
    3,5–5
2–3
Источник: Penny Lane Realty
 
 
Прогнозы на 2011 г. от компании RRG
 
width=230
БЦ Preo / Фото: 8-k2.ru
Основные тенденции минувшего года останутся в силе. Уровень вакантных площадей будет снижаться, а ставки и цены останутся стабильными. В отдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок.
 
На рынке можно предполагать баланс спроса и предложения, но арендодатели скорее всего займут более прагматичную позицию и меньше будут идти на уступки. Спрос ожидается достаточно активным — рабочим, но на докризисный уровень, который позволил бы владельцам жестко диктовать свои условия арендаторам и покупателям, как до осени 2008 г., скорее всего не вернется.
 
Выходящие на рынок новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах, они хотя и не мгновенно, но заполнятся арендаторами, а со временем перейдут в разряд «благополучных».
 
width=230
БЦ Vivaldi / Фото: plaza-tesli.com
Из-за кризисной паузы в девелопменте через год-два рынок может столкнуться с дефицитом предложения в некоторых сегментах.
 
Продолжится восстановление инвестиционного рынка. Покупатели и владельцы недвижимости смогут прийти к консенсусу, освоят новые правила игры на посткризисном рынке — и в результате количество инвестиционных сделок может вырасти.
 
В качественном и ликвидном офисном сегменте возможен рост арендных ставок на 10–15% в течение года.
 
 
МНЕНИЕ
 

width=110

Максим Жуликов,
ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty:
 
«В 2010 г. в результате смены правительства Москвы определился вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие три — пять лет. Столичные девелоперы в ожидании других правил игры на рынке не торопятся начинать новые проекты бизнес-центров. Это приведет к временному замедлению темпов строительства офисных объектов и, как следствие, появлению дефицита вакантных помещений.
Также в 2011 г. мы ожидаем рост цен, который произойдет из-за снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения на рынке. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell & core (под отделку). Арендные ставки вырастут минимум на 10 %, стоимость продажи офисного квадратного метра — на 15%.
Долгосрочные вложения вновь становятся актуальными. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10 % (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные компании-инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».
 

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha