Особые экономические зоны: выгодно ли покупать там квартиры? Недвижимость и Цены).

Особые экономические зоны: выгодно ли покупать там квартиры?

Комментариев: 1

src=/images/55015.jpgРазвитие территорий Московской области – тенденция не первого года. После создания Новой Москвы чиновники стремятся сделать более привлекательными в глазах населения и другие города на карте области, помимо самой столицы. Так, в Дубне в конце 2005 года постановлением правительства была создана особая экономическая технико-внедренческая зона (ОЭЗ). В планах – создание таких же зон на территории Ступино и Сергиева Посада. Такие шаги, безусловно, влекут за собой массовое строительство нового жилья. На рынке недвижимости этих городов предстоят перемены. Чего же ожидать продавцам и покупателям жилья?

ОЭЗ «Дубна» привлекает специалистов доступным жильем

Особая экономическая зона технико-внедренческого типа в Дубне создана с целью «продвижения» России на мировых рынках высокотехнологичной продукции – информационных, ядерно-физических и нанотехнологий, био- и медицинских технологий, композиционных материалов. Для этого на землях, выделенных под ОЭЗ, строятся новые объекты (например, фармзаводы, исследовательские институты, лаборатории), переносятся организации из других городов или просто в число резидентов ОЭЗ включаются компании, которые уже осуществляют работу в этих городах.

Быть резидентом ОЭЗ не только почетно, но и выгодно. Согласно постановлению правительства, участникам ОЭЗ полагаются налоговые, таможенные льготы, а также аренда земель и помещений по специальным ценам и с особыми тарифами на ресурсы. Так, в ОЭЗ «Дубна» на данный момент предприниматели платят налог на прибыль в размере 13,5 вместо 20%, страховые взносы – 14 вместо 30%, также у них есть преимущество в виде 10-летних каникул по налогам на имущество и землю.

Будут ли условия работы для резидентов других особых зон отличаться от этих, пока не ясно. Известно только, что специфика ОЭЗ в Ступино несколько иная: эта площадка будет создана для развития индустриальной составляющей региона и страны.

Создание ОЭЗ в Дубне повлекло за собой существенное увеличение рабочих мест. Правда, очевидно, что в городках, где численность населения не превышает 80 тысяч человек, найти нужных специалистов для таких особенных компаний будет нелегко. Кадровые ресурсы привлекаются из других городов по инициативе работодателей. А кто-то из специалистов по собственному желанию решил попытать счастье в Дубне.

src=/images/melnikova.jpgЮлия Мельникова, руководитель агентства недвижимости «Версаль» (г. Дубна):

— В связи с этим рынок недвижимости в Дубне всегда динамичен. Приезжающие молодые специалисты, как показывает статистика, несколько лет проживают в арендованных квартирах, затем у них появляется возможность приобрести жилье в нашем городе на выгодных для себя условиях. Соответственно, поэтому на территории ОЭЗ строятся жилые районы с многоэтажными жилыми домами, садиками и школами. В Дубне под территории ОЭЗ выбраны несколько участков земли, один из которых – на берегу реки Волга. Жилье на этих участках пользуется у специалистов особым спросом, ведь от дома до работы рукой подать.

src=/images/shtrauh1.jpgЕвгений Штраух, генеральный директор компании-застройщика Galaxy Group:

— Каждая зона имеет свои особенности, свой вектор развития. Например, ОЭЗ в Дубне – это IT-технологии, научные разработки и исследования, а в Ступино планируется сформировать промышленную зону строительной направленности. Как правило, производство создает больше рабочих мест, чем исследовательские центры, поэтому и жилья для новых сотрудников потребуется гораздо больше. Если рассматривать влияние ОЭЗ на рынок недвижимости с этой точки зрения, то объем новых жилых площадей будет больше там, где будет создано больше новых рабочих мест. В частности, новостройки в ОЭЗ «Дубна» строятся в основном специально для сотрудников компаний-резидентов, которые могут приобрести жилье на специальных условиях. Предоставляя льготы по покупке жилья, компании-резиденты обеспечивают стабильность кадрового состава. Таким образом, стороннему человеку купить квартиру в таких новостройках крайне сложно.

В Ступино, если в регионе будет создана ОЭЗ, построить жилье только для сотрудников будет более проблематично – производство все-таки сфера с более высокой текучкой кадров, чем научная область деятельности. Поэтому закреплять жилье в новостройках только за сотрудниками резидентов ОЭЗ будет невыгодно. Возможно, специалистам и членам управленческого звена могут быть предложены специальные условия, но всем другим покупателям жилье будет предлагаться по ценам, приближенным к рыночным.

И действительно, на территории ОЭЗ в Дубне идет строительство домов потребительского кооператива застройщиков «Новый город», членом которого могут стать только сотрудники компаний-резидентов зоны. При этом к ним предъявляются особые условия: у специалиста должно быть среднее или высшее образование, а также не должно быть жилья в этом городе или его площади не будет хватать на всех членов семьи (при нормативе 16 кв. м на человека). При этом цены на квартиры в этом кооперативе весьма и весьма привлекательные.

src=/images/zavalin.jpgСергей Завалин, руководитель агентства недвижимости «Эстейт» (г. Дубна):

— В ОЭЗ сейчас самые низкие цены на жилье: в среднем от 35 до 50 тысяч рублей за квадратный метр. Правда, строительство жилого квартала идет достаточно медленно. Относительно недавно появилась его реклама, заключили договора с ведущими банками по программе с господдержкой. Несмотря на то что наш город маленький, у нас достаточно много застройщиков, практически каждый из которых на данный момент имеет проекты строительства. У них средняя цена на  жилье за пределами ОЭЗ составляет 60-65 тысяч рублей.

По информации с официального сайта ОЭЗ «Дубна» (dubna-oez.ru), на 1 февраля 2015 цена квадратного метра в однокомнатной квартире кооператива «Новый город» была 42,5 тыс. руб., в двухкомнатной – около 41 тыс. руб., а в трехкомнатной – 39 тыс. руб. Для сравнения: средняя цена на квартиры по области, по данным портала на 20 июля 2015 года, составляет 87 тыс. руб. в новостройках и 96 тыс. руб. – на вторичном рынке.

При этом ОЭЗ располагается на окраине города и, по мнению Сергея Завалина, далеко не каждый готов уехать жить вдали от центра города:

— Потенциальные покупатели достаточно консервативны и «привыкли» приобретать квадратные метры в основных кварталах застройки, несмотря на то, что в Дубне есть несколько проектов малоэтажного многоквартирного строительства, цены в которых ниже среднерыночных в городе.

Доступного жилья хватит не всем?

Завалин считает, что на данный момент низкая цена на квартиры в ОЭЗ никак не влияет на цены вторичного и первичного рынков жилья:

— У нас небольшой город и подобные новшества или какие-либо другие изменения не так сильно отражаются на рынке, как в столице и других крупных городах, где банки, ассоциации, гильдии, застройщики и иные крупные игроки диктуют условия рынка.

Однако другие эксперты склоняются к выводу, что какое-то влияние уже ощущается. Очевидно, что не всем сотрудникам, даже соответствующим обозначенным условиям, достанутся квартиры на столь выгодных условиях. При этом доля желающих поселиться в перспективном городке становится все больше. А как известно, если растет спрос, значит, жди увеличения цены. В этой связи вполне логично утверждение аналитиков, что наличие в городе Дубна особой экономической зоны существенно повлияло на рынок недвижимости и по мере развития других подобных территории продолжит оказывать влияние.

Тимур Нигматуллин, аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ»:

— Объем осуществленных инвестиций в ОЭЗ «Дубна» составляет около 8,3 млрд руб. из запланированных 17,2 млрд руб. Количество компаний-резидентов – 90 шт. Для небольшого города с населением в 75 тыс. человек развитие ОЭЗ действительно могло повлиять на рынок недвижимости: могли существенно сократиться сроки экспозиции объектов аренды и продажи. Также можно предположить более высокие темпы роста цен на жилую недвижимость и ставки аренды.

По официальной статистике, в среднем по России в I квартале 2015 года квартиры на первичном рынке из-за сокращения спроса подорожали лишь на 1,74% кв./м, а на вторичном – всего на 1% кв./кв. А инфляция за этот период составила 7,4%. В 2015 году я ожидаю околонулевую динамику и на первичном, и на вторичном рынках. Таким образом, недвижимость будет дешеветь в реальном выражении на фоне двузначной потребительской инфляции. Судя по всему, в Дубне развитие проекта ОЭЗ обусловит более значительные темпы роста. Я не исключаю, что развитие ОЭЗ в других подмосковных городах окажет схожее влияние на рынок недвижимости.

src=/images/lubimova.jpgАнастасия Любимова, заместитель директора компании «Free Project недвижимость»:

— Рынок недвижимости всегда был связан напрямую с платежеспособностью людей. Наличие крупных компаний с иностранными капиталами в данных регионах предполагает рабочие места  с более высоким уровнем дохода. Как следствие, формируется класс людей с запросом и способностью обеспечить себе более высокий уровень жизни. Возможность у людей приобретать более дорогое жилье неизменно подстегивает цены во всех сегментах недвижимости – «вторичка», новостройки, загородная недвижимость. Сегодня к таким городам, как Дубна и Ступино (да и, в общем, это распространено в Подмосковье) часто приписывают статусы «особая экологическая зона», «экологически чистейший район». Думаю, что прибавив к этим статусам еще и понятие «особая экономическая зона», можно невероятные образы в голове рисовать. И, безусловно, вышеуказанные статусы влияют и на самоощущение людей в городе, и на цену недвижимости в большую сторону. Полагаю, что с ценами на вторичное жилье что-то принципиально нового не произойдет, конечно, они немного вырастут, но не столь существенно. А вот новостройки, думаю, станут более востребованными и дорогими. Что касается количества сделок, то я, как оптимист, считаю, что их число вырастет, когда города приобретут новый статус и откроются новые предприятия.

Подтвердить слова экспертов можно уже сейчас с помощью элементарной статистики. Рассматривая ситуацию в масштабе области, можно сделать вывод, что в Дубне на данный момент средние цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках отличаются от стоимости квадратного метра в Сергиевом Посаде, где про ОЭЗ только строят планы. Несмотря на то что Дубна находится примерно в два раза дальше от столицы, чем Сергиев Посад (121 и 52 км соответственно), в Дубне, по данным портала на 20 июля 2015 года, квартира в новостройке стоит в среднем 68 тыс. руб., жилье на вторичном рынке – 78,5 тыс. руб. В Сергиевом Посаде на удивление цены ниже: в новостройке средняя стоимость квадратного метра – 61 тыс. руб., квартиры, бывшие в собственности, – 69 тыс. руб. А в Ступино, где уже начались подготовительные работы по созданию ОЭЗ, цены выглядят примерно как в Дубне: новостройки – 68 тыс руб., «вторичка» – 76 тыс. руб.

Анастасия Любимова:

— В Ступино, который находится в 15-20 минутах езды от города Кашира, стоимость жилья отличается в большую сторону и без статуса «экономическая зона», иногда в 1,5 раза! С чем это связано? Конечно, с уровнем дохода населения и занятости в городе, благоустройством города, контролем и вниманием федеральных властей к городу, который окружен предприятиями с иностранными капиталами. Цены на квартиры в Ступино приближаются к ценам, скажем, г. Видного, находящегося рядом с Москвой, где цена на квадратные метры высока именно по этим причинам: наличие рабочих мест, более высокий уровень дохода, благоустройство.

Смена ориентиров

Аналитики уверены, что внутренний рынок недвижимости и потенциал Дубны, Ступино и Сергиева Посада очень силен. В частности, Анастасия Любимова считает, что риэлторы от создания и развития ОЭЗ в первую очередь ожидают оживления и укрепления местного рынка недвижимости. Получается, что статус «особая экономическая зона», помимо решения своих прямых задач, делает эти города в потенциале похожими на Москву в мини-формате. Количество рабочих мест и уровень заработка в Дубне позволяют больше не ездить на работу в столицу за 100 км, а работать недалеко от дома без автопробок или полуторачасовых поездок в метро. Людям больше нет смысла мечтать о столичной жизни, если все, что им нужно, находится «под боком». Возможно, за это и стоит платить больше, чтобы жить, как говорится, в комфорте и спокойствии, проводя больше времени с семьей, вместо пребывания в ежедневном столичном бесконечно длинном следовании от работы до дома. А вот для москвичей, которые любят вкладывать средства в подмосковную недвижимость в силу ее относительной дешевизны, приобретение квартир в этих населенных пунктах уже становится невыгодным.

Евгений Штраух:

— Все особые зоны планируется организовать на достаточном удалении от Москвы, т.е. рассматривать эти районы как площадку для проживания граждан, ориентированных на работу в столице, застройщики не будут. Соответственно, новые проекты будут ориентированы только на местный рынок, и фактически новое жилье будет возводиться под конкретный спрос. В итоге никакого дисбаланса в паре «спрос – предложение», скорее всего, не будет.

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha