Построить и оформить или наоборот? Недвижимость и Цены).

Построить и оформить или наоборот?

На вопросы читателей журнала отвечает юрист Алексей Абрамов.
 
 
Я доверила продажу дома своей племяннице, чтобы она перечислила деньги на мой счет в банке при оформлении договора о купле-продаже с предоставлением банковского платежа. Но племянница деньги присвоила себе. Что мне делать?
 
— Необходимо обращаться в суд с исковым требованием к родственнице о возврате вам неосновательного обогащения.
 
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
 
Но учтите, что нужны доказательства того, что вы на самом деле доверили своей племяннице перечисленные вами действия. Можно также взять выписку из ЕГРП, чтобы подтвердить, что дом продан.
 
Судья может и сам запросить необходимые ему сведения в регистрационной службе и у нотариуса.
 
 
Получила в наследство дом и земельный участок, есть документы на собственность. Без разрешения и оформления на месте старого дома, строго по периметру, построила новый дом  — естественно, получилась самовольная застройка, к тому же большей площади. Как теперь с наименьшими затратами оформить новые документы, с чего надо начать? (Технический паспорт на новое строение в БТИ я уже получила.)
 
— К сожалению, из вашего вопроса непонятны категория и разрешенное использование земельного участка, а также порядок оформления имеющихся документов.
 
Допустим, что право собственности на землю и старый дом было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Теперь вам нужно взять в БТИ справку о сносе, а затем уже обратиться в регистрационную службу и зафиксировать прекращение права собственности на дом.
 
После этого можно зарегистрировать новую постройку. В соответствии со ст. 25.3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС либо расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются:
 
• документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, — кадастровый паспорт нового дома;
• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
 
Представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, если право собственности на него ранее было зарегистрировано в ЕГРП.
 
 
Объясните, пожалуйста, как дешевле оформить дарение земельного участка в садоводческом товариществе в Тульской области от матери сыну. Без нотариуса можно? Если нельзя, то он должен быть московский или тульский? Пожалуйста, расскажите поэтапно, от начала до конца.
 
— Если ваше право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, то есть у вас есть свидетельство, выданное после 31 января 1998 г., в этом случае необходимо:
 
• составить договор дарения меду вами и вашим сыном в простой письменной форме. Это можно сделать самостоятельно, взяв за образец любой договор дарения из Интернета. Нотариально удостоверять документ необязательно, но если вы все же захотите это сделать, то можете обратиться к любому нотариусу;
• далее вам необходимо собрать пакет документов и сдать на регистрацию. Понадобятся: заявление на регистрацию, договор дарения в трех экземплярах, квитанция о государственной пошлине (1000 руб. за регистрацию договора и 1000 руб. за регистрацию права собственности на землю), документы, удостоверяющие личность дарителя и одариваемого, правоустанавливающие документы на землю;
• через месяц после сдачи документов вы получите на руки зарегистрированный договор, а ваш сын — договор и свидетельство о праве собственности на землю.
 
Если право собственности на землю возникло у вас до января 1998 г. или если участок не зарегистрирован в ЕГРП, то на землю необходимо получить еще и кадастровый паспорт. Когда он будет у вас на руках, вы сдаете вышеперечисленные документы в регистрационную службу. В данном случае за вами сначала зарегистрируют ранее возникшее право на землю в СНТ, а затем — договор дарения и переход права.
 
 
Могу ли я сдать комнату в двухкомнатной квартире, если право собственности на 1/2 доли оформлено на моего несовершеннолетнего сына?
 
— Сдать квартиру вы можете, но подобная аренда является одним из способов распоряжения собственностью несовершеннолетнего, а оно допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Данное правило вытекает из ст. 37 Гражданского кодекса РФ.
 
 
Продается двухкомнатная коммунальная квартира. Собственников-продавцов двое, а цена в договоре указана одна, то есть за всю квартиру. Действительна ли такая сделка или владельцы комнат обязаны заключать отдельные договоры на их продажу?
 
— Оснований для признания договора (сделки) недействительным лично я не вижу.
 
Но юридически грамотнее составить договор купли-продажи с каждым продавцом комнаты в отдельности. Предмет договора везде разный (отдельная комната), покупатель обязуется оплатить каждому продавцу определенную сумму денег и т. д.
 
 
У меня в собственности земельный участок и дом, в настоящее время планируем сделать к нему пристройку (нежилое помещение под гараж, магазин и т. д.). Что необходимо сделать, прежде чем начать строительство? Или проще построить и потом оформить?
 
— По моему мнению, правильнее все оформить (по крайней мере узнать), а потом строить.
 
Порядок действий зависит от того, какой объект конкретно вы будете строить (пристраивать). Скорее всего, речь идет о реконструкции. В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высота, количество этажей, площади, показатели производственной мощности, объем) и качества инженерно-технического обеспечения.
 
Согласно Обзору судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2000 г. по гражданским делам (утверждено Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000), при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки (или надстройки) к жилому дому изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т. д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
 
Ст. 51–55 Градостроительного кодекса РФ установлен следующий порядок проведения реконструкции: строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
 
К СВЕДЕНИЮ
 
Разрешение на строительство не требуется в случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и др.);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
(п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)
 
 
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
 

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha