Рефинансирование: новая жизнь старого кредита Недвижимость и Цены).

Рефинансирование: новая жизнь старого кредита

Ипотека — продукт долгосрочный, ее берут не на один год. Сегодня заемщик благодаря процедуре рефинансирования может начать обслуживать кредит на новых, более выгодных условиях. Впрочем, рефинансирование не всегда бывает выгодно и часто сопровождается дополнительными расходами.
 
На новых условиях
 
align=leftРефинансирование (перекредитование) — это получение заемщиком кредита на более выгодных условиях (чаще всего под более низкие проценты), который направляется на погашение займа, выданного ранее, после чего гражданин начинает обслуживать новый заем. «Процедура рефинансирования сводится к переоформлению залога на нового кредитора, при этом старый кредит погашается досрочно», — уточняет директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Александр Дарданов.
 
В какой ситуации возникает необходимость перекредитования? По словам Михаила Сероштана, начальника отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24, к рефинансированию прибегают, в случае если заемщика не устраивают те или иные условия договора, если он оказывается слишком обременительным.
 
Рефинансирование позволяет не только снизить ставку, но также изменить срок кредитования, увеличить сумму займа, сменить валюту, добавляет Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».
 
Последнее оказывается выгодным для тех, кто брал ипотеку не в рублях. До кризиса такие займы были распространены: кредиты в экзотических валютах — швейцарских франках, японских иенах, китайских юанях и в более привычных евро и долларах предлагались по привлекательно низким ставкам — всего 5–6% годовых. С наступлением банковского кризиса курсы валют резко выросли: франков и иен — в полтора раза по отношению к рублю, доллара — на 30% (с 24 до 36 руб. в начале 2009 г.), напоминает начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка Максим Честикин. В результате у заемщика увеличилась сумма основного долга и выросли ежемесячные платежи. В валюте платеж остался тем же, например 1 тыс. долл., а в рублях 24 тыс. в месяц превратились в 36. В такой ситуации рефинансирование — фактически единственный выход из положения.
 
Pro et contra
 
При всей заманчивости рефинансирования эта операция не всегда выгодна, ведь она сопровождается дополнительными расходами. Поэтому прежде чем прибегнуть к перекредитованию, нужно взвесить все за и против. «Рефинансирование выгодно, если ставка по новому кредиту ниже прежней как минимум на 1,5–2%», — считает руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. Максим Честикин же полагает, что разница должна быть не менее 3%.
 
«Но даже разница в 1% при кредите на 15 лет выливается в стоимость автомобиля», — добавляет генеральный директор НБИК Евгения Таубкина.
 
Принимая решение о рефинансировании, кроме величины процентной ставки нужно учесть срок, в течение которого уже обслуживается кредит — когда большая часть пути пройдена, вряд ли имеет смысл затевать этот процесс. Тем более если вы рассчитываетесь по аннуитетной схеме (а именно так происходит в 99% случаев), то почти все проценты банку ближе к концу срока кредитования уже заплачены.
 
Также нет смысла рефинансировать кредит, если оставшаяся сумма долга не превышает 500–700 тыс. руб. Максим Честикин подчеркивает, что рефинансирование — это априори дополнительные расходы (переоценка, переоформление страхового полиса, причем у нового банка могут быть в партнерах страховщики с более дорогими тарифами, перерегистрация документов в Регистрационной палате и т.д.). В общем, игра должна стоить свеч.
 
Председатель совета директоров ООО «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин отмечает следующий недостаток рефинансирования: «Кредит, полученный для погашения ранее взятого займа, уже не считается кредитом на приобретение жилья и, следовательно, не подпадает под налоговые вычеты. Потери получаются довольно серьезные, они могут даже превысить выгоды от снижения ставки по кредиту».
 
От А до Я
 
Рефинансирование — это, по сути, получение нового кредита. А значит, ряд бюрократических процедур заемщику придется пройти заново. Перекредитование доступно как в банке, выдавшем кредит, если он снизил ставки по ипотечным программам и согласен предоставить заемщику новые условия, так и в другой кредитной организации. В любом случае сначала нужно обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит. Вряд ли он отреагирует на желание заемщика положительно. Зачем кредитору терять дополнительные доходы? Тем более что он имеет полное право отказать своему клиенту в рефинансировании, не объясняя причин. Тогда можно обратиться в другой банк и там пройти процедуру одобрения нового кредита и его последующей выдачи.
 
Ирина Кажикина представила в общих чертах процедуру рефинансирования следующим образом.
·         Одобрение кредита для заемщика в рефинансирующем банке.
·         Одобрение объекта залога.
·         Подача в первый банк заявления о досрочном погашении кредита.
·         Заключение договора комплексного ипотечного страхования в пользу рефинансирующего банка.
·         Подписание кредитного договора и договора о последующей ипотеке.
·         Перечисление денежных средств первичному кредитору.
·         Снятие обременения на объект в пользу первого банка.
·         Заключение договора об ипотеке в пользу рефинансирующего банка.
 
От заемщика потребуется стандартный набор документов: справка о доходах (2 НДФЛ или по форме банка), паспорт, копия трудовой книжки и документов о семейном положении, заполненная анкета, имеющийся кредитный договор, свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру (объект залога).
 
Цена вопроса
 
Рефинансирование — услуга небесплатная. Как правило, комиссии со стороны банка нет, но есть сопутствующие расходы: оценка квартиры — от 4 тыс. руб., загородного дома — от 15 тыс. руб., коммерческой недвижимости — от 15 тыс. руб.; государственная регистрация сделки — 1 тыс. руб.; услуги регистратора — около 10 тыс. руб.; безналичный перевод денежных средств — не более 3 тыс. руб. Возможно, банк потребует еще и нотариальное оформление сделки. Это около 15 тыс. руб.
 
В рефинансировании отказать
 
Отказать в перекредитовании банк, выдавший заем, может и по объективным причинам, например, если у него нет программ с более низкими ставками. Если речь идет о смене валюты, а не процентной ставки, то банки идут на это охотнее, делится наблюдениями М. Честикин.
 
Со стороны новых кредиторов тоже могут быть случаи отказа. Так, ряд банков работает по программе рефинансирования только с ограниченным кругом партнеров, клиентам которых они готовы предоставлять эту услугу. Кроме того, могут возникнуть сомнения в благонадежности клиента. Поэтому заемщику придется заново пройти проверку банковскими службами. Эта процедура, называемая андеррайтингом, включает в себя проверку кредитной истории заемщика и его текущих доходов. «При этом, конечно, решающим аргументом становится пунктуальность клиента в обслуживании прежнего кредита. Если там были проблемы, то шансов немного», — говорит В. Лопатин. Не удастся рефинансировать ипотечный кредит, выданный для покупки недвижимости на первичном рынке. По крайней мере до тех пор, пока дом не будет сдан. Ведь до этого времени у заемщика нет прав собственности, а у банка — материального объекта залога.
 
Все дело в ставке
 
Валютных заемщиков на данный момент немного, в основном это те, кто получает доход в этих же денежных знаках или уже в ближайшей перспективе полностью рассчитается с банком. Чаще всего люди перекредитовываются в целях снижения процентной ставки по кредиту. Но в настоящее время на рынке нет предпосылок для серьезных корректировок ставок в сторону понижения — об этом свидетельствует и продолжающаяся нестабильность на международных финансовых рынках, и возрастающий уровень инфляции в России. Средняя ставка, по мнению Михаила Сероштана, будет в пределах 12–13%. Так что сейчас смысла в рефинансировании и возможностей для него нет.
 
К тому же банки предлагают эти программы не слишком активно, особенно для своих заемщиков. «К сожалению, внутреннее рефинансирование практически отсутствует, хотя для клиентов это было бы максимально удобно: процедура проста и не требует материальных затрат», — подтверждает Ирина Кажикина. На сегодняшний день программы по рефинансированию кредита имеет ВТБ24, «Московское ипотечное агентство» (МИА), ЮниКредит Банк, Банк жилищного финансирования и некоторые другие кредитные организации, говорит Константин Шибецкий.
 
Для сторонних банков рефинансирование выгодно — ведь так они получают «готового» заемщика, в отношении которого уже известно, как он обслуживает кредит. Но есть юридические риски и у нового кредитора — он особо уязвим в тот период, когда средства для погашения старого долга банк уже предоставил, старый залог снят, а новый еще не зарегистрирован.
 
Решением этой проблемы мог бы стать двойной залог, когда квартира заложена сразу по двум кредитам. «Но по закону первый залогодержатель может не дать своего согласия на повторный залог, что чаще всего и происходит. Тогда новый кредитор должен верить заемщику на слово, что, сняв первый залог, он обязательно оформит следующий. Верить готовы не все и не всем», — говорит В. Лопатин.

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha