Участки без подряда на Новорижском направлении Недвижимость и Цены).

Участки без подряда на Новорижском направлении

Новорижское направление во многом уникально для загородного рынка Подмосковья. Например, количество и качество элитных поселков, расположенных здесь, способны составить конкуренцию Рублевке. В то же время Новая Рига лидирует по числу участков без подряда  — в окрестностях трассы сосредоточено 20% всего объема предложений в данном сегменте. В большинстве случаев они, конечно, относятся к экономклассу, но есть и очень дорогие наделы.
 
 
УчасткиПрежде чем рассматривать заявленную тему, коснемся в целом ситуации на загородном рынке Новорижского направления. По словам председателя совета директоров компании Kaskad Family Валерия Мищенко, до кризиса здесь было представлено самое большое количество объектов, спрос перегрет. Поэтому в кризис цены в малоликвидных поселках снизились наиболее заметно. «Однако, — замечает эксперт, — на этом направлении был сосредоточен основной спекулятивный спрос. Не секрет, что 20% объема продаж приходилось на перекупщиков, которые играли на повышение цены. Как только рынок просел, они постарались реализовать свои активы. Это повлияло на увеличение предложения при сократившемся спросе и привело к снижению стоимости как домов, так и земли». Решающее значение для развития и нынешнего состояния загородного рынка Новорижского шоссе имел выход большого количества предложений формата «участки без подряда» — в кризис они собрали почти весь платежеспособный спрос и по сей день остаются самыми востребованными объектами загородной недвижимости, хотя и постепенно сдают позиции.
 
Так или иначе, но в каждом четвертом поселке на Новорижской трассе к продаже предлагают участки без подряда (данные компании «Интегра»). Такой продукт можно встретить и в чистом поле, и в уже заселенных загородных комплексах. Цены колеблются в самых невероятных пределах — участок в организованном поселке можно найти и за 300 тыс., и за 86 млн руб. (как в Crystal Istra).
 
В представленном материале трасса условно разбита на несколько отрезков (до 10, от 10 до 30, от 30 до 60 и далее 60 км от МКАД) и проанализированы имеющиеся на них предложения участков без подряда.
 
 
Почти ничего — это уже кое-что
 
Участки
КП Анютины Глазки
В ближайшем Подмосковье, до 10 км по Новорижскому шоссе, рассматриваемый формат практически отсутствует. «Исключение — разве что участки в деревнях или на вторичном рынке. Иногда попадаются наделы во вновь образованных загородных объектах, которые появились на землях лендлордов до кризиса и долго простаивали, а с недавних пор выставлены на продажу. Однако это единичные случаи», — сообщает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.
 
Немного предложений без подряда и на расстоянии до 30 км от МКАД. Например, в базе компании «ИНКОМ» представлено лишь пять поселков, где можно приобрести такие участки. Ценовой диапазон: от 2,9 млн руб. за 7,5 сотки в Петровском Парке — 2 (29 км от МКАД) до 86 млн руб. за 72 сотки в Crystal Istra (15 км, объект бизнес-класса). И если в первом поселке продают только участки без подряда, то во втором — смешанный тип предложения. Кроме того, в Crystal Istra предусмотрена разветвленная инфраструктура: горнолыжный спуск, спа-центр, ресторан, парковая зона и благоустроенная набережная у реки Истры. На участке между коттеджным поселком и Новорижским шоссе запланировано строительство спортивного комплекса и образовательного центра. Это и объясняет высокую стоимость наделов.
 
Настоящим явлением на рынке данного направления стал поселок Novoрижский (23 км от МКАД). Объект начали продавать в разгар кризиса — в августе 2009 г. На сегодняшний день в поселке было реализовано 750 участков без подряда, стоимость земли за год увеличилась на 20% и составила 5,6 млн руб. за 10 соток. «В кризис, — подтверждает В. Мищенко, — этот поселок собрал практически весь спрос до 50–60 км от МКАД по Новой Риге. Да и сейчас люди не упускают возможность приобрести землю с коммуникациями в хорошем месте недалеко от Москвы меньше чем за 200 тыс. долл.».
 
Инженерия в поселке — ключевой фактор для потребителя, выбирающего участок без подряда. Наличие коммуникаций или только отдаленные перспективы их подведения также отражаются на ценах предложения.
 
 
Поселки с участками без подряда на Новорижском шоссе
Поселок
Расстояние
от МКАД, км
Мин. цена за сотку, долл.
Новинки
18
36 600
Новорижский
23
13 200
Лужки-2
35
23 300
Зеленая Опушка
38
10 670
Сладкая Жизнь
40
6000
Куртасово
45
8000
Сафонтьево
50
6280
Бежин Луг
52
13 400
ЛаМанш
57
8140
Новый Рижский Берег
65
4120
Вельга
67
6350
Данные компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»
 
 
В гуще событий
 
Участки
КП Алешкино
Наиболее активной и развитой территорией Подмосковья с точки зрения сделок с недвижимостью является зона от 30 до 60 км от МКАД. Именно здесь сосредоточен основной объем предложения загородного жилья. Не исключение и Новорижское шоссе. «После 40 км от МКАД количество поселков с участками без подряда составляет примерно 50%»,  — приводит данные В. Мищенко.
 
В основном в этой части области расположены поселки бизнес-класса. В некоторых из них формат предложения смешанный: земля с подрядом и без него. Встречаются такие наделы и в частично застроенных поселках, таких как Рижский, Бежин Луг, Veretenki.
 
Участки
КП Алешкино
«Стоимость сотки с коммуникациями в рассматриваемом секторе колеблется в среднем от 100 до 450 тыс. руб., — говорит М. Лещев. — Многое зависит от местоположения поселка». Например, в Veretenki Family Club (54 км от МКАД) сотка с коммуникациями стоит около 160 тыс. руб. А на расстоянии 0,5 км от него есть поселок, где сотку продают уже за 350 тыс. руб. Такая разница в цене объясняется тем, что второй поселок находится в окружении живописного ландшафта, а первый — нет. «Универсальной формулы цены сотки не существует, — подтверждает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». — Каждый продавец сам определяет плюсы и минусы своего поселка, его позиционирование и потенциальных клиентов». В числе факторов, повышающих стоимость земли, не только хорошее природное окружение и наличие коммуникаций в поселке, но и репутация девелопера. «Например, если у компании имеются реализованные проекты, скажем, уже готова первая очередь поселка, то даже пустая земля второй очереди будет стоить дороже аналогичных участков у конкурентов без соответствующего «багажа», — считает Ю. Севериненко.
 
Участки
КП Алешкино
Эксперты назвали ряд удачных, с их точки зрения, загородных объектов, расположенных в зоне 30–60 км от МКАД в окрестностях Новорижской трассы: Melody, Velvet, Изумрудный Город, Лесная Пристань — 2, Истринский Родник, Шелестово, Троицкий Парк, Белые Росы, Иглово. Здесь можно приобрести участки с обязательным подрядом на строительство и без него.
 
Немало предложений земли и на вторичном рынке. В базе компании «ИНКОМ» представлено 196 участков без подряда, расположенных в пределах серединной зоны Новорижского шоссе. Например, в 38 км от столицы в застроенном поселке продают надел площадью 20 соток по цене 7,4 млн руб.
 
 
Дальше — только дачи
 
Участки
КП Истринский Родник
На удалении свыше 60 км расположены преимущественно объекты экономкласса. Редкое исключение — поселок Новорижские Ключи (90 км), который относится к среднему ценовому сегменту. «Формат «дальние дачи» в наибольшей степени представлен на тех направлениях, где можно найти крупные водоемы — водохранилища, озера и т. д. И этим объясняется выбор девелоперов в пользу Новорижского шоссе»,  — подчеркивает В. Мищенко. «Самое популярное направление для дальних дач — Новорижское, — подтверждает Ю. Севериненко. — Второе в рейтинге  — Симферопольское шоссе. До 75% предложения по этим трассам в сегменте дальних дач составляют именно участки без подряда».
 
Средняя цена таких наделов в этой части области — около 1 млн руб. «Нижние значения вообще поражают воображение, — сообщает Ю. Севериненко.  — Стоимость участка в современном поселке с охраной, дорогами и общественными зонами на значительном удалении по Новорижскому шоссе вполне может составлять 300 тыс. руб.». Средняя цена сотки — от 100 до 250 тыс. руб. Впрочем, на практике можно найти лоты и по 50, и по 400 тыс. руб./сотка.
 
Лидером по выводу объектов на расстоянии более 60 км от МКАД по Новой Риге является компания «Вектор Инвестментс». В амбициозный проект «Истринская долина» входит 14 поселков как с подрядом, так и без него, для всех жителей которых создают единую инфраструктурную сеть. Стоит также выделить компанию «ЗемАктив» с поселками Алешкино и Анютины Глазки.
 
В компании «ИНКОМ» сообщили, что на вторичном рынке в формате «участки без подряда» предлагают 105 объектов. Около 10% из них — наделы в несколько гектаров, которые довольно востребованы на рынке. Но средняя площадь участка в рассматриваемой зоне — 7–10 соток.
 
 
width=350
 
 
Настоящее и будущее вида
 
Участки
КП Величь
В течение 2010 г. сегмент участков без подряда несколько сдал свои позиции в общем объеме предложения загородного рынка — с 80 до 75%. Однако он по-прежнему доминирует и пользуется большим спросом. Подтверждает это и динамика цен: в I полугодии специалисты наблюдали снижение средней стоимости сотки на 3–5%, но за три осенних месяца цены повысились на 5–10%. «За счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен за год составил 18%», — сообщает Ю. Севериненко. Такой подход к ценообразованию, считает она, практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя: можно наиболее объективно назвать общую стоимость покупки.
 
В оценке перспектив формата эксперты разошлись. Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уверен, что участки без подряда — кризисный вариант загородной недвижимости, который постепенно уйдет с рынка. Это мнение разделяет и М. Лещев: «Полагаю, рынок земли без подряда близок к насыщению в силу того, что в текущем году в отличие от прошлого предложение превалирует над спросом. Спрос уже довольно долгое время находится на одном уровне и не растет. На мой взгляд, поселки с подрядом — более перспективное направление». Однако есть аргументы и в пользу того, что формат не собирается умирать, а, наоборот, постепенно эволюционирует. «Современный участок без подряда — это не просто кусочек земли, это объект недвижимости, — настаивает Ю. Севериненко. — И состоит он из собственно земли, подведенных коммуникаций, правильно оформленных документов, общественных территорий и т. д. Словом, в понятие «участок без подряда» сегодня входят все блага, которые девелоперы заявляют при продаже». Сейчас, чтобы поселок был успешным, минимального набора инфраструктуры уже недостаточно. Необходимы качественные внутрипоселковые дороги, инфраструктура в виде детских и спортивных площадок, прогулочные зоны, гостевые парковки, продуманный общий стиль. Набирают популярность поселки, в которых продают участки без подряда, но с обязательным согласованием стилистики будущей застройки. В этом случае девелопер предлагает покупателю на выбор 20–30 проектов домов, близких по архитектуре. Таким образом поселок защищен от перспективы превратиться в «шанхай» и получает дополнительную гарантию ликвидности.
 
 

Ваш отзыв

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha